穿越房价迷思

关于房价，即便是资深的经济学家也感到莫测。在不断飙涨的数字面前，相信很多人都希望能穿越到未来回望房价的走势。这是个不可能的假设。本期专题是对房地产价格的研究，不奢望能解开房价的迷思，只求能拨开一点迷雾。

近20年来，我国房价上涨的速度令人唏嘘。据国家统计局数据，我国商品住宅平均价格由1998年的1854元/㎡上涨至2016年的7322元/㎡，年均上涨7.9%，共上涨了2.95倍。如果仅从全国商品住宅的平均价格去考量，房价的上涨似乎尚在合理范畴。但当前热点城市特别是一线城市的房价，无论是在绝对水平还是相对水平上都处于历史高位。当前深圳、北京、上海的房价已跻身国际高房价城市行列。三个城市高价区房价已超过韩国首尔，紧逼纽约曼哈顿。

如此異乎寻常的上涨速度，是不是潜伏着投机泡沫的非理性繁荣，推高房价的相关逻辑能否支撑房价的继续上涨？房价上涨的一个最重要的理由是，当前中国城镇化率不高，随着城镇化率的提高，大量人口由农村进入城市，将推动住房需求的增加，进而带动房价上涨。1985年至1990年，日本城镇化率五年总共仅增加0.64%，但此阶段房价却节节攀升；而城镇化率高达77.37%的1992年房价却进入了下跌时期。从日本的情况来看，房价和城镇化率提高速度之间并没有必然的正相关关系，这也说明城镇化率低也不足以支撑房价持续无上限上涨。

再有，就是人口集聚、财富集聚导致了一线城市房价上涨预期超高。有人口净流入，就会有不断新增的住房需求，房价就会随之上涨。这看起来合乎逻辑。仍以日本为例，从1996年开始东京人口持续正增长，但房价却连续下跌了近7年之久。可见，人口净流入并非房价只涨不跌的理由。而且，未来我国一线城市的人口流入将受到政策性限制。

综上，城镇化率的高低以及人口流入都不足以支撑房价持续上涨。并且，十九大提出的“加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度”，也为未来的住房市场明确了政策取向，对房地产价格将产生直接或间接的影响。因此，房地产价格的研究不仅要基于国际视野的比较，更要立足于建立我国现代住房制度的实际。

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现代物业杂志社

2020-10-01