房企分拆物业企业上市热潮继续 资本市场将再添四大物管企业

近日，金科智慧服务、华润万象生活、恒大物业四家物管企业的上市流程进入尾声，预计近期将正式登陆资本市场。1月3日，融信服务也在港交所递交招股书，加入了港股物业公司的IPO大潮。

物业公司排队上市

11月3日，融信服务在港交所递交招股书，正式开启IPO进程。数据显示，截至2020年6月30日，融信服务在中国管理100处物业和81个亿签约管理尚未交付的项目。

11月8日，华润万象生活通过了港交所聆讯，距离上市又近了一步。据介绍，公司目前提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.066亿平方米，提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米。

10月28日，金科智慧服务集团也通过了港交所聆讯。在企业的竞争优势方面，金科智慧服务集团回复《华夏时报》记者称，金科集团处于快速发展的阶段，持续增长的交付量，支撑了企业的稳定发展；公司搭建了一个强大的底层大数据平台，保证了现在企业信息系统的高效运营，让成本能够持续的下降；企业长期坚持以为客户满意为核心，赢得了强大的市场口碑，公司是行业内极少数不通过收并购，获得的外部项目超过自建项目的服务企业；公司合同面积60％以上来自于独立第三方，在管面积50％以上来自独立第三方。

近期亦有消息显示，恒大物业将在近期通过港交所上市聆讯，计划IPO筹资约30亿美元。加上此前10月份通过港交所聆讯的融创服务，四大物管企业都将完成上市进程，登陆资本市场。

为何房企纷纷拆分物业板块上市呢？物业和社区经济分析师黄昇告诉《华夏时报》记者，资本市场目前较为认可的物业公司“坐地收租”的商业模式，出于“三道红线”及房企本身降负债的要求，分拆物业上市募集资金成为不少房企降杠杆、加权益的路径。

业内研究机构部门副总经理缪萌在接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产行业目前已经进入了“后地产”时代，房企的利润空间较之以前已被大大压缩，风险却大大提升。众多主流房企纷纷寻找多元化路径谋求更长足的发展。而物业相比较其他产业对房企来说更具有先天优势。同时，物业公司的上市对于房企来说也是很好的融资渠道。

关于物业企业上市问题，《华夏时报》记者分别将问题发送给了融创服务、融信服务、华润万象生活，三家企业均婉拒了记者的采访，表示正在推进上市项目的进程，目前处于缄默期，不方便回复。今年受到疫情的影响，物业企业在抗疫过程中贡献了重要力量，物业服务企业迅速响应，采取了一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防线”。站在时代风口，物业行业发展规模提速。另外，此次疫情也加强了物业服务企业对服务品质的意识，企业从标准化和专业化的角度，进一步升级服务，提升专业能力。

对于物业企业的发展，中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受《华夏时报》记者采访时表示，自2014年第一支物业企业上市，物业企业经历了从不被市场重视到受重视，再到重新审视的三个阶段。在市场重新审视阶段，有的物企面临着是“活下去”的问题，有的企业面临的是如何更好的“活着”的问题。物业行业的基本面和竞争格局是靠并购来推动行业集中度、靠单个企业规模快速上升推动公司成长性的，近期同业并购难度加大。

房企分拆物业公司上市潮继续

2014年6月，花样年旗下的物业管理平台在港交所成功上市，成为我国第一家分拆物业板块上市的企业。此后，房企分拆物业上市的潮流就一直没停止过。

业内研究机构研究中心的数据显示，在房企分拆旗下公司上市方面，10月新上市的企业较多，（卓越物业）、第一服务（当代物业）、（合景泰富物业）以及都成功挂牌上市，10月没有新增房企旗下企业递交上市申请。11月3日，融信集团旗下的融信服务向港交所递交了招股书。截至2020年11月5日，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有11家，房企分拆物业或商管等板块上市的热潮仍在继续。

但最近，物业企业的股价表现不大乐观，柏文喜建议，各家企业应结合自身的状况和诉求理性决定，对于自身资金链较为宽松，母公司资金需求也不迫切，基本面比较好的企业，不妨可以按部就班地递表或者等待较好的窗口期以获得较好的估值和发行条件。而对于那些自身现金流压力较大和母公司资金需求也十分迫切的公司，还是要抓紧时间快速上市以缓解现金流压力，“活下去”始终是第一位。

柏文喜指出，对于未上市的企业还有继续筹备上市和暂缓上市两项选择，但对于股票价格处于低位的物业公司而言，摆在眼前的选项仅有一条，就是要努力改善公司基本面，提高竞争力，以重新赢得市场和资本市场的双重认可。

值得注意的是，对于房企的多数物业公司来说，业务最大来源仍然是母公司，仍需要大量的时间来进行对外业务拓展。柏文喜指出，大型房企旗下的物业公司过度依赖母公司可能掣制公司未来发展。物业公司要想在股市上有更好的表现，还是要有独立的市场拓展能力，以体现市场化可持续发展的能力。同时，在规模和业绩方面要有较高的成长性，收并购与提升增值服务收益是维持成长性的两个主要手段。

对于未来物业企业的发展方向，缪萌分析，依托母公司是物业公司的生存基础，而加宽物业服务种类、加深物业服务细节才是发展之道。今后5至10年，物业行业会发生两极分化，强者愈强的效应也将会凸显。

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现代物业杂志社

2020/11/16