浅谈业主方工程质保期内的成本管理

罗卫

摘要：成本管理是现代项目管理知识理论中的一个重要分支，是保障项目利益得以实现的重要前提。对于房地产项目管理来说，成本管理的主要内容是指在保证工程质量和工程进度达到合同要求的前提下，应用一系列的管理方法对项目实施过程中所发生的成本费用进行有效控制和协调，并最大限度的节约成本费用达到项目预期的成本目标。本文通过分析建设工程质保期的概念及费用处理的方式、质保期内成本管理的现状与问题，阐述了提高工程质保期内成本管理的有效途径，强调了质保期内责任单位违约的合同控制方式。

关键词：质保期；成本控制；采取措施

引言

随着建筑市场的经济化，建筑工程管理逐步形成了建设单位（即业主）、施工企业和监理单位三方管理体制。业主是建设工程项目实施过程的总集成者（人力资源、物质资源和智力资源的集成），且也是建设工程项目生产过程的总组织者。因此，业主方项目管理是建设工程项目管理的重要环节，管理始终处于主导地位，是投资建设项目管理的核心。而加强项目成本管理，降低工程造价，是项目管理的重中之重。笔者基于多年的管理经验，就项目建设中的造价控制，提出了控制策略，旨在对业主方项目管理水平的提高有所帮助。

建筑工程业主方的成本监理是在建筑工程项目建设过程中从规划阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段及竣工验收阶段全过程所产生的，保证项目管理的目标得以实现各项成本决策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科学管理行为。业主方成本管理的水平直接影响到建筑工程项目投资的收益，尤其在目前国家政策调控、房地产市场萧条的情况下业主方的成本管理显得尤为重要。随着建筑市场的经济化，建筑工程管理逐步形成了建设单位（即业主）、施工企业和监理单位三方管理体制。

业主方项目管理是建设工程项目管理的重要环节，管理始终处于主导地位，是投资建设项目管理的核心。而加强项目成本管理，降低工程造价，是项目管理的重中之重。笔者基于多年的管理经验，就项目建设中的造价控制，提出了控制策略，旨在对业主方项目管理水平的提高有所帮助。

1相关含义阐释

1.1建设工程质量保修含义。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：“建筑工程实行质量保修制度”。建设工程在办理竣工验收手续后，在规定的保修期内，因勘察设计、施工、材料等原因造成的质量缺陷，应由责任单位负责维修。同时，在此期间施工单位应进行回访，对于因施工单位的责任造成建筑物使用功能不达标或无法使用，施工单位应负责维修，直到达到正常使用的标准。

在正常使用条件下，建设工程的保修范围和期限执行《建设工程质量管理条例》相关规定。

1.2建设工程质量保修费用含义。保修费用是指在保修期内，针对保修范围内所发生的维修、返工等各项费用，保修费用应按合同和有关规定合理确定和控制，保修费用的计算一般参考建筑工程造价的确定程序和方法计取。保修费用不同于承包合同中所指的质量保修金（工程结算价的5%），当保修责任由施工单位承担时，保修费用就从合同中规定的质量保证金中支出，它的金额可能小于保修金，可能大于保修金。而质量保修金，待保修期满后，若无质量问题，一般按合同约定的方式予以返还。

1.3建设工程质量保修费处理。根据《中华人民共和国建筑法》规定：保修费的处理，必须根据维修项目的性质、内容及维修方式等多种因素的实际情况，各方按其责任承担相应的保修费用。一般由建设单位和施工单位共同协商处理费用问题：（1）施工单位未按国家有关规定、规范、标准和设计要求施工，出现了质量和使用功能上的问题，施工单位負责维修并承担费用。（2）因设计方面的原因，出现了质量和使用功能上的问题，由设计单位承担相应的经济责任，由施工单位负责维修，其费用按有关规定通过建设单位向设计单位索赔，再经建设单位付给施工方。（3）因建筑材料设备等质量不合格引起的质量和使用上的问题，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。（4）因使用单位使用不当造成的房屋损坏问题，由使用单位自行负责。（5）因自然灾害和社会条件等不可抗拒原因造成的房屋损坏，不管是否在保修期内，维修所发生的费用均由建设单位承担。（6）在保修期间，因工程质量不合格而给用户造成损失，受损者有权向责任者要求赔偿，责任者不仅要做好维修工作，而且应承担相应的赔偿责任。建设工程质量保修制度是国家所确定的重要法规制度，它不仅能促进施工企业加强质量管理意识，而且对保护建设方或用户的合法权益能够起到重要作用。

2现状及问题

2.1质保期内成本管理现状。工程竣工验收合格后，即开始进入质保期，按规定质保期最低保修年限2年，特殊情况甲乙双方协商。质保金的金额不能超过最终结算金额的5%，到期后无息退还。那么结算金额双方的确认时间直接影响质保金的支付。目前主要存在如下现状：（1）结算金额确认时间在质保期之内，且承包商履行了质保期内维修责任。这种情况成本管理比较简单，风险控制较好。（2）结算金额确认时间在质保期之内，而承包商不履行质保期内维修责任，需要发包人另行委托其它单位完成维修任务，这种情况成本管理有些麻烦，一方面需要审核维修费用，另一方面需要转扣责任单位。风险仍可控。（3）结算金额确认时间在质保期之外，且承包商履行了质保期内维修责任。可能会导致承包商提出质保期到后延迟付款的附加利息索赔的风险。（4）结算金额确认时间在质保期之外，且承包商不履行质保期内维修责任。可能会导致承包商提出因不予结算为由，不配合维修的风险。

因此，发包人在质保期内，与承包人就合同结算金额双方达成一致意见，对质保期内的成本管理非常有利。

2.2质保期内成本管理问题。结合维修项目费用审核过程中遇到的问题进行分析如下：（1）合同附件《房屋建筑工程质量保修书》中，对于承包人违约处罚较轻，力度不大，容易造成施工单位不积极配合维修。一般按违约当时维修费用的双倍进行扣除。（2）维修费用定额目前按湖北省09年房修定额计价表难以执行，政府造价管理部门也不够重视维修定额的修订工作。（3）质保期内，委托其它单位维修费用审核是成本管理的重点。公司2015年与三家施工单位签订的维保合同单价不一致，同一维修项目安排不同的单位会产生的不同的维修费用。另外，零星用工或零星材料采购单价认价没有约定。签于上述情况，2016年维保合同在维修项目设置等方面取得了很大进步。（4）维修项目实际现场施工难度难以把握，比如悦海园地下室渗水风井维修，井道狭窄，里面建筑垃圾、淤泥较多，清理工作面需要不少费用，这些都是前期工程隐蔽项目遗留的问题。如防水单价按合同价执行，维修单位固然不响应。（5）往往因追责单位的证据资料不足，导致维修费用难以分摊到位。如樱海园墙砖脱落维修费用分摊通过几轮谈判，很难达成一致意见。施工单位认为按设计图纸和施工工艺施工，质量验收合格，因使用不当造成脱落不承担责任，且质保期的问题没有书面通知、维修工艺与合同图纸工艺差距大，导致维修成本高等原因不予以认可质保期外的维修费用。

2.3现行质保期责任约定含糊。质保期和质量保证期需要双方在合同中明确。如装修抹灰层、墙砖质量保证期等涉及安全隐患的项目是否可以约定5年期限，无论是否通过验收，都不能免去因施工单位的偷工减料、违反施工工艺等质量违约责任造成的维修。尤其是精装修的商品房，更应严格约定，确保在规定的保证期间内无任何质量问题。

3成本管理措施

3.1组织措施。建议设置专门的小组负责整个项目质保期内的成本管理，按项目总投资10亿计算，质保金按最大5%考虑，整个项目的质保金约0.5亿，最大返还年限5年，每年1千万质保金处理维修。并安排专业人员负责合同执行跟踪、专业分工、编制计划和工作流程图。

3.2经济措施。及时建立扣款台帐，特别是质保金全部支付完毕的最后一期付款，会同公司相关业务部门逐一核实是否存在扣款。统计合同质保期返还质保金的合同台帐数据，制定合理的支付资金计划。

3.3技术措施。在质保期内发现质量缺陷问题，及时通知施工单位，限期维修。采用技术勘测手段，分析确定责任单位。公平、公正解决质量问题。目前常见维修项目：渗水渗漏、公共部分墙砖脱落、烟道堵塞。从维修工艺上制定通用维修标准，这样避免费用重新洽商，只需根据施工现场的难易程度，适当进行系数调整。

3.4合同措施。每份施工合同需签订房屋维修协议书，尤其约定质保期的开始和结束时间，以及质保金退还的审批流程、违约责任。首先通知原施工单位限期维修，如施工单位不配合维修，按合同违约责任办理委托第三方维修单位，其维修费用按合同约定条款进行告知。通过严厉的合同处罚条款，督促施工单位过程中严格控制自身的质量。

第三方维修单位通过招标的方式，建立战略合作伙伴关系及战略协议价。做到维修保修響应及时，解决小业主房屋维修诉求。建议常发生的维修项目选择工程直接成本加综合取费的计价方法，少许特殊项目采用成本加酬金的形式结算、实物量法计价，更好地提高维保单位的积极性。

往往实际工作中，由于合同关系的相对性，小业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的质保期从交付之日起开始计算，而开发商与施工单位签订的《施工合同》质保期从竣工验收合格之日起开始计算。尤其针对精装修的商品房，交付之日比竣工验收合格之日至少延迟1年，建议合同附件房屋维修质量保修期适当延长，至少保证大部分小业主商品房买卖合同的质保期在施工合同约定的质保期内，减少开发商的索赔风险。

4结论

在合同签订阶段，约定质量争议鉴定机构。当出现质量缺陷问题时，交由具有一定资质的工程质量鉴定机构检测，其鉴定费用先由发包人支付，后由质量缺陷的责任方承担。

增强证据观念，加强施工质量验收资料的保管措施。尤其所有隐蔽工程验收手续的证明文件、设计变更的签收、实施记录（包括竣工图纸上标注的设计变更）等有关工程质量的原始资料。这样在解决质量争议时能够掌握主动权。

当出现质量缺陷时，积极证明责任方不在己方。强化质量保证金的第三方监督和合同管理，要求施工单位提交保函形式的质保金，增强建设工程质量缺陷的鉴定环节及证据意识。

当出现房屋质量问题，及时维修，做好服务保证，将费用损失控制在最小范围。留好证据，进行责任单位分摊。根据质保期返还期限和项目明细，将合同结算金额进行分摊分别返还。如约定2年质保期返还的给排水、电气、装修工程等结算金额汇总后，按此部分合同约定的结算金额5%进行支付返还。

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现代物业杂志社

2020-09-16