房地产价格波及效应的国际比较

张卫+++林熹+++胡邵建

摘要：作为国民经济中的重要产业之一，房地产价格的波动会在很大程度上影响国民经济的运行。借助于投入产出分析方法，利用世界投入产出数据库中2000-2014年的投入产出表，对43个国家和地区的房地产价格波及效应的规律和特点以及差异进行了分析和比较。并根据分析和比较结果，对我国房地产政策取向提出了相关建议。

关键词：房地产；波及效应；投入产出分析

中图分类号：F293.35 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2018）01-0020-31 收稿日期：2017-12-12

1 引言

由于房地产行业和国民经济其他各个部门存在着千丝万缕的联系，房地产价格的波动必然会对其他行业的价格产生影响。同时，由于反馈机制的存在，这种影响又会反过来影响房地产行业。研究房地产价格对其他行业部门的波及效应，不仅有利于判断房地产行业的发展是否处于一个合适的水平，亦对房地产行业的发展规划、经济政策、产業结构协调具有一定的意义。

2 文献回顾

1936年，俄裔美国经济学家瓦西里·列昂惕夫（Wassily Leontief）在其论文《美国经济制度种投入产出数量关系》中第一次提出了基于投入产出表的研究方法。并且在之后对其进行了不断的发展，被普遍应用于经济预测、决策分析等研究。世界银行1994年从住房建设投资角度对房地产进行了分析，指出每增加100亿美元住房建设投资，将创造170-220亿美元的需求；每销售100亿美元的住房，将带动130-150亿美元的其他商品销售，需求带动系数较大。1995年日本有关机构估计，由住宅建设推动钢铁、水泥、造纸等行业的经济效果两倍于自身的规模。Kim，Kyung-Hwan和Hahn Shik Lee （2002）通过对韩国国内情况的研究，发现土地价格、本年度GDP和金融市场内股票价格三者存在协整关系。从长期来分析，房地产价格与国民经济一些方面存在很强的相关性。Simon Stevenson利用了最小二乘模型和复合因果模型针对年内不同地区的房地产业数据和通货膨胀数据进行分析，最后得出的结论证明房地产业会导致通货膨胀。Nathalie Girouard， Sveinbj?rnBl?ndal通过对OECD国家20世纪70年代以来房地产价格的研究，认为房地产价格的波动会通过多种渠道影响社会总需求和社会经济活动。Miles运用VAR模型对美国住宅投资和宏观经济之间的长期相互关系进行了研究，表明住宅投资有效地拉动了消费的增长，而且也带动了对非住宅的投资。

在国外研究的基础上，我国于20世纪50年代末60年代初开始研究投入产出，从1987年至今每5年编制一次投入产出表。目前，我国投入产出研究技术发展迅速，投入产出分析方法的应用领域不断扩大，已经取得了较为丰富的研究成果。李启明认为，房地产和其他众多产业相互制约、相互依存，对建筑业和制造业的诱发作用最大。沈悦、刘洪玉分析了OECD中9个国家的投入产出表，根据某一部门的调价对其他部门价格影响进行了计算，并在此基础上首提价格稳定平台理论。刘水杏借助投入产出模型对我国及美、日、英、澳四个发达国家的房地产业进行了不同层面的量化研究，分析了房地产业与其他产业的关联关系和相互影响。杨朝军、廖士光、孙洁从国际经验比较的角度对美、德、日三国的房地产发展与国民经济增长进行了相关研究，认为一国的房地产业必须与国民经济发展相协调。赵龙节、闫永涛利用中美2002年投入产出表，从投入结构、分配结构、国民经济中的地位和作用三方面对中美房地产业进行了比较分析，认为房地产对金融业依赖强、与政府关系密切；对国民经济带动作用有限，但不影响其作为支柱产业的存在。贾庆英基于非竞争性投入产出表，计算了房地产行业的前向后向关联后指出房地产业表现出商品属形式与传统意义上的上下游产业关联紧密，表现出资产属性时与金融等虚拟经济部门联系紧密。

3 投入产出模型及价格稳定平台理论

3.1投入产出模型

投入产出表，又称为部门联系平衡表或产业关联表，是根据国民经济各部门生产中的投入来源和使用去向纵横交叉组成的一张棋盘式的平衡表，用来解释各部门间技术经济的相互依存、相互制约关系。若以Xij、Xj、Yj分别表示中间投入（中间使用）、总投入（总产出）、最终使用，以VAj表示增加值，则投入产出表可以表示为表1形式的价值型投入产出表。

随着现代产业结构的发展，部门之间的联系越来越紧密，某一部门产品价格所产生的变动，最终可能波及几乎整个经济，使最初的微小变动累积成整个经济的很大变动。利用投入产出模型测算房地产价格波及效应，要遵循两个基本假设：

首先，若投入产出表为实物形态纯部门投入产出表，Xij自然是各个产品的中间流量；若投入产出表为价值型投入产出表，可以假设各个部门是只生产一种“综合产品”的纯部门，各“综合产品”都具有单位价格，这样投入产出表也可以视为纯部门“综合产品”实物型投入产出表——在各参数的取值均不变的情况下将价值型投入产出表直接转化为实物型投入产出表，Xij同样也是各“综合产品”的中间流量。

其次，各个部门均会根据其他部门的价格调整来调整本部门的价格。国民经济中存在n个不同的部门，假定只有第n部门进行产品提价，其他部门的产品价格不变，则显然是提价部门的收益增加，其他部门的收益减少。然而在实际的经济生活中，不可能一个部门产品提价后，其他部门的产品价格保持不变。其他部门为了能够维持原来的收益，必须进行相应的提价，第1部门到第n-1部门提价的结果是第n部门仍然维持原来的收益，即增加的产值应当等于增加的中间投入。

假定国民经济中共有n个部门，其中第n部门产品的提价目标为ΔPn，由于这个部门产品的提价增加了其他部门的成本，因此其他部门也要进行相应地提价，而这种提价进而会对第n部门的价格产生影响，如此循环往复形成了价格波及效应。假设各部门产品的最后提价为，j部门产品提价后增加的产值为，而j部门增加的成本是，第1部门到第n-1部门提价的结果是维持原来的收益，故增加产值应当等于增加的成本。即可得到下式：

（1）

即

（2）

可以得到

（3）

上式进一步简化为

（4）

式中：A——直接消耗系数矩阵；

bn1，bn2，…，bnn——列昂惕夫逆矩阵（I-A）-1中第n行的各元素值。

利用上式可以计算出第n部门对其他各部门价格波及效应。

3.2价格稳定平台理论

价格稳定平台理论最早由沈悦于2003年提出。沈悦先生利用价格波及效应的模型和OECD部分国家的共39张投入产出表对表中每一个产业部门对其他产业部门的价格波及效应进行计算，并且对波及效应的大小进行排序，由高到低绘制某产业部门对其他产业部门的“价格波及效应曲线”。通过对约1万多条价格波及效应曲线的分析，发现除少数出现了变异以外，大部分曲线走势非常相似，并将其抽象为图1所示的经验模型。

国民经济中各个部门对其他部门的价格波及效应要处在一个适中合理的范围内。理想状态下，一个部门如果处于正常、健康的发展轨道，其价格波及效应曲线应该有一个较大的平台区域。

事实上，研究表明价格波及效应曲线会发生一些变异，如图2所示。

图2中的曲线1是经验模型的价格波及效应曲线，属于低位势平台曲线，具有明显的稳定平台。曲线3属于高位势平台曲线，虽然同样具有一定的稳定平台，但是位势过高，不存在低位势平台的缓冲区域，价格的升降会剧烈地波及大部分产业部门，从而对整个国民经济产生较大的冲击。曲线3所代表的波及效应的部门在国民经济中出去非常敏感的地位，其价格的变动将会对大部分产业产生较大的影响。曲线2 介于1、3曲线之间，不具有明显的稳定平台。出现这种形式的部门仍然需要注意，虽然不如曲线3的影响那么大，但仍然 “牵一发而动全身”，可能对整个国民经济产生较大影响。

4 房地产价格波及效应的国际比较

4.1 数据来源、结果及说明

由于我国每5年编制一份投入产出表，最近能找到的一份投入产出表为2012年编制，时效性相对较差。因此，本文所选用的投入产出数据来自于世界投入产出数据库（World Input-Output Database）中2000-2014年43个国家和地区的投入产出表。WIOD所统计投入产出表中，将各国的国民经济分成56个部门，分别统计了国内的投入产出和进口的投入产出。本文在研究时，利用一国总的投入产出值进行房地产业价格波及效应的计算。同时由于篇幅所限，省略了大量的计算表格和统计结果。

根据从WIOD数据库中的投入产出表，利用公式（1）-（4）可以计算出的各国房地产价格波及效应。由于数据计算量以及结果较多，各国房地产价格波及效应的具体计算结果并未在此给出，作为替代，表2展示了经过处理简化的各国房地产价格波及效应的平均结果，并按照平均值的大小对各国房地产价格的波及效应做出了排序。

根据表2，希腊2000-2014年平均房地产价格波及效应最高，达到了0.090，即在2000-2014年间，如果希腊的房地产价格上涨1元，则其他各个产业产品的价格则会平均上涨0.090元。这要远远高于墨西哥（小于0.001）。中国的平均波及效应则相对较低（0.015）。同时，通过对各国房地产价格波及效应最大最小值的观察，最大值出现在希腊，表明其房地产价格较其他国家具有较大的波动性。同时，通过对各国房地产价格波及效应最大最小值之差的计算和分析，发现这个差值并不是很大，说明在一定程度上，房地产价格的波及效应和宏观国民经济之间亦具有一定的稳定性。

4.2 主要结论

4.2.1房地产价格波及效应的共同规律和特点

（1）在产业特性上， 房地产业的产业链长、波及面广阔

作为国民经济的重要组成部分，房地产业向上与钢铁、建材、化工、机械、金融等相关产业链接，向下影响建材、家居、营销、装修、家电、金融等行业。房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会生产和生活的最基本要素，这一基本性质决定了它对其他产业的广泛作用。表3统计了2000-2014年15年间，43个国家的房地产价格波及的部门数（共计56个部门）。在56个部门中，平均部门数为52.2，大部分国家的房地产价格的变化都能波及50个以上的部门，其中美国和克罗地亚的房地产价格变化能引起最多55个部门的价格变化。房地产价格变化波及部门最少的国家为俄罗斯，涉及到33个部门。通过计算，房地产价格的变化平均能波及到52个部门，占到了部门总数的93.23%。由此可見，房地产行业与整个国民经济之间确实存在着巨大而广泛的联系，房地产业产品价格的波动几乎能影响到国民经济的各个部门。

（2）主要影响产业和非主要影响产业几乎相似（前五、后五的比较）

通过对房地产价格波及影响排序前五的部门进行统计，不难看出，除了对自身影响最大以外，房地产价格的波及效应对零售贸易、住宿餐饮、批发贸易、车辆销售、保险金融等属于第三产业的部门影响相对较大。在现实经济市场中，房地产的建设、使用和维护成本占据了第三产业各部门经营成本中较大的份额，或者是第三产业中某些部门的业务范围和房地产开发紧密相连。因此，房地产价格的变化在很大程度上会引起第三产业部门各种产品的价格变化。相对于第三产业，第一和第二产业所受房地产价格波及效应的影响相对较小（见表4）。

（3）大部分国家拥有平台，且平均波及效应值接近且稳定

根据价格平台理论，利用43个国家和地区2000-2014年共计15年的数据，通过对房地产价格波及效应的计算和价格波及效应曲线的绘制，发现大部分国家和地区都具有一定的价格稳定平台。并且这个价格稳定平台所对应的波及效应的值与房地产业价格在各国的平均波及效应值接近。

通过对连续15年的波及效应平均值观察，几乎所有国家的房地产业价格的平均波及效应十分稳定，波动的范围很小，都在6%以内。仅有希腊和印度尼西亚两个国家出现了较为明显的偏差。希腊的房地产价格平均波动效应超过了6%，其范围在8%-10%之间，波动的范围较大，达到了9%左右。印度尼西亚的房地产价格平均波及效应的范围虽在6%以内，但是其波动范围相比于其他国家较大，波动范围达到了4.6%。其余国家的波动范围大都在1%左右（见图3）。

4.2.2房地产价格波及效应的主要差异

（1）各国主要影响行业具有差异

虽然，根据前述分析，房地产行业产业链长、波及面广，且主要影响行业相似。但当具体到某一国家时，房地产价格的波及效应仍存在较大差异。对大部分国家而言（19/43），房地产的价格波动对零售业的影响最大。但一些国家中却表现出了不同结果，如在美国和俄罗斯，受影响最大的是教育业；在印度尼西亚受影响最大的是计算机、电子和光学产品制造业；在斯洛伐克受影响最大的是陆路运输和管道运输业。总的来看，虽然房地产行业价格的波动对第三产业的影响很大，但其对第二产业的影响也是不容忽视的。

（2）大部分国家的房地产在发展，少数几个国家在衰退

价格波及效应的平均值可以用来衡量某阶段某产业对其他产业的影响力大小。任何一个产业的发展都会经历“初生-成长-成熟-衰退”的过程。在产业发展的前三个阶段，该产业对其他产业的影响力会呈现一个上升的趋势，而后逐渐稳定，到了衰退期其影响力则会下降。在所研究的43个国家中，大部分国家的房地产业价格波及效应的平均值都呈现出了明显的上升趋势或者基本稳定。但是，巴西、波兰、韩国、加拿大、斯洛伐克和匈牙利等国的房地产业价格波及效应平均值却呈现出较为明显的下降趋势。说明在这些国家中，房地产业对于其他部门的影响正在减弱，处于一个相对衰退的产业。

（3）部分国家的房地产业与国民经济协调性不足

根据价格稳定平台理论，如果一个国家的房地产业处于正常发展的轨道，房地产价格波及效应曲线应当存在一个较大的低位势稳定平台。通过对各国2000-2014年房地产价格波及效应曲线的绘制，发现爱沙尼亚、瑞典、希腊国家的房地产业价格波及效应明显不符合上述理论，不存在稳定平台。不存在稳定平台会使得房地产价格的波动很容易对国民经济产生很大的冲击，表明上述国家中房地产业与国民经济的协调性不足。其中希腊和瑞典表现出的不协调性最强。瑞典和希腊两国房地产价格波及效应曲线如图4所示。

印度尼西亚、拉脱维亚、斯洛伐克等国的房地产业的波及效应曲线则表现出明显的协调性逐渐增强的调整过程，如图5所示。从2000-2014年，以上三个国家的房地产价格波及效应曲线由最初的布局平台或者平台不明显，逐渐向有平台或者平台开始显现转变。这些都说明了以上国家的房地产业在朝着健康良好的方向发展。

如图6所示，美国作为世界上的头号经济强国，其房地产业价格波及效应曲线虽具有一定的平台，但是该平台较小，其房地产业亦在一定程度上表现出与国民经济之间存在的不协调性。其余国家基本都具有较大的低位势稳定平台，体现了房地产业和其他国民经济部门较高的协调性。

中国作为世界第二经济体，相比于美国，其房地产价格波及效应曲线明显比没有要符合价格稳定平台理论。2000-2014年，中国各年的房地产价格波及效应曲线都具有一个稳定的平台，同时这个稳定的平台相对较大，说明其房地产的发展与宏观国民经济之间存在着一定的协调性。这种协调性相比于美国强了很多。同时在一定程度上说明国家对于房地产市场的相关调控是有效的，符合国家宏观经济发展。

（4）各国的房地产表现出的属性不同

通过对各国房地产价格波及效应影响最大的部门进行观察，发现在不同的国家中，房地产表现出来的属性是不同的。在进行研究的43个国家中，26个国家的房地产业明显表现出较强的商品属性，房地产业价格的波及效应主要集中在零售业和批发业等，房地产业的虚拟属性没有得到体现。波兰和希腊的房地产业表现出明显的资产属性，其价格的波及效应主要集中在保险、再保险和金融服务业。房地产资产属性的体现为房地产能够为持有者提供持续的资金流，并且可以获取价值增值的收益。而房地产资产属性的体现离不开金融业的支持，房地产抵押、房地产信托等活动使得房地产业成为金融部门的重要客户。同时，8个国家的房地产业既表现出了商品属性也表现出了资产属性，房地产业价格的变动不但能重点波及零售和批发业，也能较大地影响保险和金融服务业。表5展示了具体分类。

5 我国房地产业发展的政策取向

第一，作为波及面广、影响范围大的一个基础性产业，房地产业的健康发展应该给予足够的重视。特别是在我国进入“新常态”后，房地产市场仍然表现出快速发展，需求仍然在不断的高速增长，有些地方的房地产市场甚至表现出了异常的价格上涨。此时，国家更应该强化对房地产的宏观调控和监管手段，通过政府的行为来弥补市场机制不足，促进房地产业健康持续发展，使其发展与其他产业发展相协调，防止房地产业价格的大起大落导致宏观经济的大起大落，危及经济社会的总体稳定。

第二，政府对于房地产业的干预要在产业间配套进行。从产业性质上看，房地产业价格的波及效应对于一些产业来说并不因时间、国别或地区的改变而改变。政府在制定产业政策时，需要充分考虑到各个产业之间的联系与差别，对不同的产业制定不同的政策，同时使政策之间相互匹配、相互促进、相互制约。从国民经济的全局出发，使政策之间环环相扣，防止产业政策之间相互矛盾。

第三，从国别差异和地区差异来看，不同经济发展程度下的房地产业的影响产业不尽相同。由于中国幅员辽阔，地区之间的经济、文化差异较大，发展水平不一，因此，政府在制定相关政策时应因地制宜。

第四，从产业结构来看，政府应该着手努力改变房地产业与一些产业“过分”密切的关联。比如，通过开辟新的投融资方式，使房地产业对金融保险业的影响降低，尝试增强房地产业对第二产业的关联，加强房地產业的抗风险的能力，使房地产业的发展具有一定的“韧性”，促进房地产业与其相关业的“软化”和“硬化”。

第五，从动态的角度看，由于我国的房地产业仍在发展之中，政府要顺应产业发展的趋势，努力“去库存”，而不是“增产能”，使房地产业由粗放型向集约型转化。根据房地产发展的不同阶段，制定符合阶段的政策，提高政策的适用度。努力尝试制定具有动态性的房地产业政策，保持政策的持续性，使房地产业能够稳定健康发展。

6 结论

运用价格波及效应的投入产出分析模型和价格稳定平台理论，在WIOD这个优良的投入产出数据库基础上，本文对43个国家2000-2014年间房地产价格的波及效应进行了实证研究和对比分析。通过对比发现，虽然各国的国情不尽相同，但是各国房地产业还是具有高度的相似性，如产业链长、波及面广、主要影响产业相似，且大部分国家都具有地位是的价格稳定平台，表现出了房地产业和其他国民经济部门之间较高的协调性。但是，由于不同国家国情的不同，房地产业价格波及效应的具体影响存在差异。通过对房地产业波及效应平均值的比较，发现大部分国家的房地产业在2000-2014年具有稳定发展的趋势，但是少数几个国家却呈现出了衰退趋势，且部分国家存在房地产业和国民经济其他产业部门协调性不足的问题。同时，根据房地产业价格波及效应主要影响的行业对各国房地产业所具有的属性进行了分类。

房地產业通过其价格波及效应与国民经济其他部门产生作用，带动与其相关产业的发展，促进国民经济的健康发展和产业结构的调整。通过房地产业价格波及效应的国际比较，可以从投入产出的角度来了解各国房地产业的发展现状和特征，在房地产业进行自身优化的同时，通过正确处理与其相关产业之间的关系，调整和优化产业结构，使房地产业发挥其对国民经济的带动作用，促进国民经济健康持续发展。

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7.沈悦 刘洪玉.价格稳定平台理论及其应用研究.价格理论与实践.2003.02

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9.杨朝军 廖士光 孙洁.房地产业与国民经济协调发展的国际经验及启示.统计研究.2006.09

10.赵龙节 闫永涛.中美房地产业投入产出比较分析.经济社会体制比较.2007.02

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现代物业杂志社

2020-09-09