物业行业总结及展望：2020年仍是规模为王 2021年上市企业或将更多

规模篇

一、物业管理行业仍处在“规模为王”的时代

在行业发展的现阶段，对物业服务企业而言，扩规模仍是王道。一方面，规模是基础物业服务的直接来源，是增值服务延伸的重要基础；另一方面，资本市场对规模大的企业认可度高，估值也更高。

图：在港上市企业市值和在管面积的关系

注：少数企业未披露2020年中在管面积，未列于图

从多数在港上市企业的市值和管理规模的关系上可以看出，市值高的企业往往规模较大。此外，2019年物业百强TOP10企业在管面积约占全国在管总面积10％，远低于同年TOP10房地产开发企业销售面积占全国的比重约30％，仍有非常大的增长空间。因此，企业发展的重中之重是在做好服务的基础上，有选择、有质量地扩大管理版图。

二、不同扩张手段各有千秋，找对方式很关键

2020年，行业“跑马圈地”式扩张异常激烈，伴随企业上市潮，年内有效并购案例超70宗。收并购成为扩规模的最直接、高效的手段。与去年相比，被并购公司表现出业务类型多样化的特点，更多布局在环卫、环境清洁服务、医美服务、保险业务等关联领域。如碧桂园服务收购城市纵横、海峡能源科技、合富辉煌等，通过收并购其他业务领域专业公司，延伸服务链条，创造业务增长点。

表：2020年部分物业服务企业收并购案例

此外，物业服务企业提升服务标准化，专业化，增强品牌影响力和市场竞争力，积极参与市场竞标。第三方外拓虽占比小，但却是企业真实竞争力的体现，既能降低对兄弟开发企业的依赖，也不需要像收并购那样的高支出，是长远发展的重要扩张手段。2020年，据不完全统计，新力物业2020年外拓中标项目数量近百个，建业新生活和新城悦服务年内中标项目数分别超60个、40个。

表：2020年部分物业服务企业市场外拓中标情况（公开资料整理）

但就行业的发展现状看，兄弟开发企业支持仍为扩规模的基础力量。截至2020年6月30日，碧桂园服务、蓝光嘉宝服务等多家企业在管面积中有一半以上来自兄弟开发企业。

图：2020年中期部分在港上市企业来自兄弟公司的项目在管面积比例情况

总结以上主流扩规模方式，不同手段各有千秋。收并购最大的优势是能快速扩大规模，也有利于丰富管理业态和进入新城市，但需耗用大量资金，容易产生因整合不当导致的管理问题；第三方拓展无需资金支出，是企业实力和品牌的证明，但增速慢、拓展难度较高；关联方支持对企业的规模增长确定性强，也有利于借助集团资源发展多元业务，但发展依赖于地产集团，市场竞争力较弱。因此企业要选择适合自己的拓展途径，高质量实现规模壮大。

表：不同扩规模方式对比分析

此外，2020年，越来越多的企业开始涉入城市服务领域，城市服务有望成为新的规模增长飞轮。2020年以来，万科物业、碧桂园服务、融创服务、招商积余等大力拓展城市服务。万科物业发布行业内第一个以城市服务为定位的品牌——“万物云城”，目前已落地12个城市服务项目，并计划未来三年拓“百城”。未来，物业服务企业将进一步深入到城市治理的方方面面，为地方政府提供全套的城市服务解决方案。

三、聚焦重点区域，加码城市深耕

2020年，物业服务企业聚焦重点城市，深耕精拓，实现纵深发展。对规模较大的企业，本土市场市占率已经较高，开始聚焦其他区域深耕。2020年中期，雅生活服务位于长三角区域的在管面积同比增速高达98.93％，占总在管面积的比例约为37.2％，较2019年中期提升18.5个百分点。而规模较小的区域性企业，目前仍主要在本土市场持续深耕，提升区域密度。如滨江服务主要深耕浙江省，2020年中，位于浙江省的在管面积占总在管面积的98.7％，同比增速为28.8％。

表：不同物业服务企业的区域深耕情况

一、多种经营成为业绩重要拉动引擎，社区增值服务韧性增长

2020年，物业服务企业在多种经营业务领域进一步发力，多种经营收入、毛利实现快速增长，成为支撑企业加速发展的新动力。

从收入构成来看，2020年上半年碧桂园服务、时代邻里等企业多种经营收入占比同比分别提升了8.5、4.4个百分点，新城悦服务多种经营收入占比已超过5成。

图：部分物业服务企业2019年中期-2020年中期多种经营收入占比情况

从利润构成来看，多种经营业务在企业利润创造中贡献显著。绿城服务、雅生活服务、世茂服务、永升生活服务等企业多种经营毛利润占比超过50％，已成为利润贡献的主要来源。

图：部分物业服务企业2020年中期多种经营毛利占比

2020年，物业服务企业在拓展多种经营业务的过程中，相对非业主增值服务而言，对社区增值服务的探索提升到新的战略高度，且有了质的提升。2020年中，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活服务等企业社区增值服务收入占比稳步提升。

表：2019年中—2020年中部分企业社区增值服务和非业主增值服务收入占比变化

二、以生活服务为基础，积极探索多元化业务布局

2020年，社区增值服务主要围绕两个方向展开。一方面进行横向铺面，受疫情影响，企业积极拓展健康、保险、虫控等业务。另一方面纵向深耕，在社区生活服务、资产管理服务等相对成熟的业务中加强布局。

从已上市企业社区增值业务布局来看，重点发力生活服务类、空间运营类及资产管理类业务。2020年中期，碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、时代邻里等拎包入住、生活服务、家居服务、文化教育等业务收入增长较快，同比增幅均在100％以上。

图：部分物业服务企业2020年中社区增值服务同比增长情况

三、跨界合作，资源互补，挖掘社区增值服务潜力

部分企业积极探索更多元化增值业务组合，延伸至社区教育、养老服务、保险金融、医疗等多元化业务类型，覆盖业主全生命周期的全场景服务。但考虑到在拓展增值服务品类、打造细分领域优势过程中存在规模化效应和专业壁垒，企业有针对性地选择与其他行业优秀企业进行合作，通过跨界合作，实现资源互补，使多元优质服务精准触达广大用户，产生叠加效应。

表：2020年部分物业服务企业社区增值服务与第三方企业战略合作案例

2020年，物业服务企业在资本市场乘风破浪，全年共有18家企业上市，截至目前，共有38家物业服务企业成功登录港股，4家企业在A股上市。

图：2014年以来港股和A股物业服务企业上市情况

2020年全年，共有17家物业服务企业成功登陆港股；在下半年，共有14家物业服务企业上市，占到全年上市企业总数的82％。A股迎来第四家上市物业服务企业——特发服务也是创业版注册制后第一家上市的物业服务企业。

图：2020年港股上市物业服务企业情况

一、新股认购火热，广获基石投资者青睐

2020年以来，新上市的物业服务企业均获得了出色的超额认购表现，一时成为资本市场的“宠儿”。其中，建业新生活、弘阳服务、正荣服务等均获得百倍以上的超额认购。

表：2020年新上市企业获百倍以上超额认购情况

基石投资者的引入也让物业服务企业多了一份投资背书，有利于吸引更多投资者的关注，增加了投资者的投资信心。

表：2020年部分物业服务企业引入部分基石投资者情况

二、上市企业资本表现亮眼，但分化势头已明显

2020年，物业管理行业资本市场呈献百舸争流之势头，多数企业价值都被市场热捧。截至2020年底，市值500亿港元以上有4家，300-500亿港元4家，100-300亿港元7家。全年股价上涨的企业超过20家。其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020年年末较年初股价涨幅高达223.6％，紧随其后的银城生活服务涨幅为202.1％。

图：部分上市物业服务企业2020年末较年初股价涨幅

（注：2020年新上市企业为年末股价较上市首日涨幅）

市盈率也屡创新高，截止2020年12月31日，在全部上市的38家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，几乎与科技公司平均估值持平（35倍），而同期，恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍；反映出市场对于物业服务企业的良好预期。

图：2020年港股上市物业服务企业市盈率前20企业

三、全年IPO融资额超500亿港元

2020年，共有18家物业服务企业完成IPO，累计募资净额达到560多亿港元，远高于2018年与2019年，累计募资净额为108.77亿港元和55.47亿港元。

图：2020年新上市物业服务企业IPO融资额前10企业

从2020年4月起，港股上市物业服务企业陆续启动配股进行再融资，市场反响较好。融资主要用于投资、并购扩规模和一般营运资金，昭示着行业整合正在提速。

表：2020年部分上市物业服务企业配股融资情况

企业在资本市场乘风破浪，价值不断提升，领军人物做出了卓越贡献，并且涌现出了一批新锐总裁。

物业服务上市公司价值卓越贡献十大总裁

注：港股上市一年以上公司，依据2020.12.31收盘时市值排序。

物业服务上市公司十大新锐总裁

注：2020年港股新上市公司，担任现职务一年以上，依据2020.12.31收盘时市值排序。

一、疫情和资本双重助力，促进科技应用的深化

1、受疫情推动，智能化硬件和软件加速升级

新冠疫情发生后，“科技”防疫成为物业企业针对疫情防控的有效手段，利用“科技”一方面使传统需要人力完成的相关工作转为由机器、设备完成，提高工作效率、缓解人力成本不足；另一方面，使用科技设备能够有效地减少人与人的接触，切实保护每一位业主的健康。

物业服务企业与“人工智能”的结合更多体现在“应用层”。主要包括三个方面，即社区疫情智能平台、服务机器人、智能化设备设施。其中，社区智能平台为业主提供有效的信息库，满足业主疫情咨询，线上问诊及社区文化等需要；服务机器人则充当“无接触”服务的媒介，使用户隐私、安全进一步提升；智能化设备设施则进一步强化业主出入管理、体温检测，形成社区的有形屏障。

图：疫表情下部分物业服务企业人工智能应用案例

2、资本加持，助力新技术孵化

2020年，物业管理行业持续受到资本青睐。全年共18家物业服务企业在港交所上市，1家企业在A股创业板上市，无论是上市公司数量，还是企业融资额，均创下历史新高。从上市企业募集资金主要用途来看，提高智能化水平、打造智慧社区成为多家企业未来的重要方向。

表：部分上市物业服务企业资金用于科技投入情况

除了2020年新上市物业服务企业外，已上市物业服务企业同样注重科技研发，并逐年增加科技投入。如雅生活服务投入约1460万元进一开发一站式服务平台，使企业达到管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化。

表：部分在港上市企业上市以来科技开发资金投入情况

注：不完全统计

二、“科技”助力基础服务“降本增效”，提升盈利能力

随着移动互联网技术等新兴技术的兴起，物业服务企业积极引入智能科技设备，实现基础服务自动化，提升管理效率及服务质量，效抑制刚性成本上升。

2019年百强企业人均管理面积、人均产值同比2018年均大幅增长。其中，人均管理面积从6990.94平米提高到8182.33平米，增长率为22％，人均产值从15.15万元增加到19.89万元，增长率为31％。

图：2018-2019年百强企业人均在管面积和人均产值情况

2020年，时代邻里每平方米净利润从2019年的1.38元提升到1.74元，增幅达26.4％。永升生活每平米净利润从1.85元增长到2.59元，增幅高达40.31％。

图：2019年中期-2020年中期部分上市公司每平方米净利润情况

另一方面，新技术的价值不仅体现在基础物业服务，在多种经营领域依旧大有作为。物业服务企业紧紧围绕业主需求，通过搭建业主端APP，引入本地优秀生活服务供应商，通过线上化将丰富的增值服务与业主高效“连接”，形成用户消费画像，形成更精准、高效、便捷的生活服务生态圈。

一、市场空间巨大，找准扩规模的发力点至关重要

图：2000-2020年全国商品房销售面积累计情况

物业管理行业的市场潜力巨大。首先，从已有的存量市场来看，2000-2020年全国商品房销售面积累计预计达到209.3亿平方米，其中住宅面积约184.4亿平方米；其次，“十四五”期间预计我国商品住宅销售面积有67.8亿平方米，加上保障性住房，住宅供给的总量将超过90亿平方米。最后，旧改催生了更多物业服务需求，全国需要改造的小区约有22万个，涉及建筑面积约30亿平米。因此，扩规模仍是未来物业服务企业的发力点。

2021年，就扩张地域而言，企业仍应首选土地成交面积大、交易市场活跃的城市。如武汉、西安、青岛、重庆、杭州等城市都是近三年来土地成交面积排名前20的城市。

表：2018-2020年住宅用地成交规划建筑面积（万㎡）TOP20城市

从扩张范围来看，重点关注商办、公建、城市服务等非住宅业态。首先，非住宅细分业态还没有龙头企业，市场竞争程度相对较低；其次，非住宅业态尤其商业、办公等业态，物业费水平明显高于住宅业态，能有效提升经营业绩；再次，随着经济发展，消费水平的提升，及政策的促进（如放管服），加之城市服务概念的兴起，非住宅领域的空间广阔。

二、充分利用“人＋场”的优势，构建基于信任的增值服务

社区增值服务拥有更高的盈利能力，对企业利润增长贡献显著。截至2020年6月30日，港股上市企业营业收入TOP10中社区增值服务毛利率均值为47.5％，基础物业服务毛利率均值为22.8％，社区增值业务毛利率均值高出基础物业服务24.7个百分点。因此企业未来要想长久发展必须依赖于业主增值服务。

图：2020年中期营业收入TOP10企业基础物业服务、社区增值服务毛利率

物业服务企业未来要抓住“人＋场”的优势，提供更多贴心的、知信度高的服务，基于业主信任构建的服务，为业主切实着想的服务，才是未来能真正有价值，能够长远开展的服务。

因此，企业在进入一个新的增值业务领域内，应思考如下问题。一是该业务是否围绕业主痛点；二是业务本身是否是业主的刚性支出；三是业务开展中具备的核心优势有哪些；四是考虑业务实现的成本效益；五是新开业务能否与已有业务产生协同作用。

三、2021年上市物业服务企业有望破70家

香港主板市场未来依然是物业服务企业上市首选，无论从估值、排期还是品牌影响来看，都具有明显优势。但值得注意的是，香港上市盈利门槛调升已是大概率事件，2021年将是资本市场集中爆发期，同时也是上市最佳的窗口期。预计到2021年底，上市物业服务企业有望突破70家。

A股注册制改革一定程度放开了关联交易的限制，为更多有潜力的企业打开了大门，预计未来仍会有部分企业选择A股上市。

四、技术演化方向：如何与应用场景结合落地

分析当前的技术产品演化路线，我们预计，将来更多的技术落地主要会从以下几个方面落地，进而为物业服务企业赋能：

首先，进一步加强人工替代。人力驱动的物业服务难以做到高效率高标准地覆盖全部业务范围。因此，技术赋能的落脚点主要是两方面：一是提高服务质量和精细度，化被动为主动；二是提升服务效率，减少对人力的依赖程度，从而降低人工成本。

其次，做好社区增值服务，提高业主居住体验。随着社会进步，人们的生活方式发生改变，更加注重品质生活和居住体验，对消费、金融、家政、家居、康养、教育、社交等各方面都会产生强烈诉求。因此，技术产品研发的方向之一，将是不断满足逐步升级的业主需求；同时，通过这一过程也为物业服务企业创造更富想象的价值空间，从而反哺智慧社区建设投入，形成良性循环，促进智慧社区的可持续发展。

最后，提高社区治理效能，夯实基层治理根基。改善社区治理，势必要求提高基层治理效率，尤其在公共安全、突发公共卫生事件的应急管理方面，建立快速响应、精准治理、“平战”结合的运行机制。

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现代物业杂志社

2021/01/08