深物业2019年深圳收入占比增至93% “促”销成效一般

3月18日，深物业披露2019年年报，实现营业收入39.6亿，同比增长17.3%；实现归属于母公司股东的净利润8.18亿，同比增长17.16%。2019年，公司毛利率为63.8%，较上年提高14.5个百分点，净利率为18.7%，较上年降低1.9个百分点。

深圳地区营收占比增至93%

深物业在房地产主业板块致力于住宅、高档公寓和写字楼等不同业态的开发，旗下拥有皇城地产、东莞公司、徐州公司、扬州公司、荣耀地产等五家企业，开发了国贸商业大厦、皇岗口岸、皇御苑、天安国际大厦等品牌项目。

主营业务分行业来看，2019年，深物业的房地产和物业管理贡献了公司超99%的营收，饮食服务与其他业务2019年的营收进一步减少。房地产业务实现营收27.4亿元，同比上升20.03%；物业管理业务实现营收11.98亿元，同比上升12.83%。2018年，房地产业务和物业管理的收入增速分别为-5.57%和16.56%，后者有所放缓。

值得一提的是，2019年，深物业在深圳地区的销售占比进一步提升，由2018年的67.71%上升至93.72%，其他地区中，东莞营收占比最高，也仅仅不到3%，公司业务对深圳地区的依赖度较高。

在盈利能力方面，wind数据显示，2019年，深物业的整体毛利率为63.81%，较2018年的52.81%上升了11个百分点。这主要得益于房地产业务毛利率的提升，报告期，房地产业务的毛利率高达82.73%，较2018年的61.78%大幅上升。但同时，公司的销售净利率由2018年的21.26%降至18.73%。

2019年，公司的期间费用率由2018年的3.29%大幅上升至11.38%，拖累公司盈利水平。报告期内，公司的三费均有较大幅度上升，财务费用由2018年的-6583.09万元升至1.35亿元，主要由于长期借款增加导致利息支出大幅增长；销售费用和管理费用则分别高达1.12亿元和2.05亿元，同比增幅分别为139.89%和26.04%。

为促销售付出高额成本代价

根据公司年报统计可得，2019年公司在深圳、东莞、徐州、扬州的七个项目销售额合计为33.67亿元，销售面积为6.91万平方米。而2018年，公司签约面积为6.02万平方米，认购面积6.48万平方米，销售面积合计12.5万平方米。在公司披露的2019年年报中，并未明确指出销售面积统计口径中是否包含认购未签约，若包含的话，2019年公司的销售面积同比下滑44.72%，若不包含，则2019年销售面积同比增长14.78%。

值得一提的是，2019年，深物业为了推进销售也付出了不小的代价。销售费用在三费中上升幅度最大，其中中介代理费和咨询及销售服务费同比分别增长326.47%、146.23%。目前，公司在售的七个项目的预售率分别为100%（深圳，深物业前海港湾花园）、27.87%（深圳，金领假日公寓）、100%（东莞，松湖朗苑）、100%（徐州，半山御景一期）、53.99%（徐州，半山御景二期）、84.87%（扬州，湖畔御景园一期）和90.54%（扬州，湖畔御景园二期），深圳金领假日公寓预售率较低，还不到30%。

即使2019年深物业的销售面积为增长14.78%，与公司为促销售付出的代价相比一般，不到15%的增速表现较为一般。

拿地仍以深圳为主

wind数据显示，10多年以来，深圳的供地整体逐渐减少，而地价则逐渐走高。同时深圳又是不少大型房地产开发商的必争之地，拿地竞争激烈，这对于目前仍以深圳为“绝对”大本营的深物业来说，在享受一线城市项目带来的高毛利的同时，也面临着较大的拿地压力，一是抢不到足够的地，二是就算抢到付出的代价也不小。

虽成立多年，深物业的规模一直没有多大起色，土储不够是制约规模发展首要难题。公司在逐渐拓宽拿地模式，2019年，公司通过招拍挂、收并购等多渠道大力拓展土地项目，于当年成功收购荣耀地产69%股权，开启了公司首个完全市场化城市更新项目建设大幕。

值得注意的是，2019年深物业的三块新增土储均位于深圳，全年新增土地储备超过12万平方米，除了观澜蚌岭项目尚处于拆迁阶段，公司尚未支付地块款外，其余两块合计已支付3.03亿元。目前深物业的累计土地储备总计近30万平方米。发力拿地直接考验公司的现金流周转，2019年公司开始融资，资产负债率由2018年的42.59%上升至69.68%，但公司目前杠杆水平仍较低，融资成本较低。

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现代物业杂志社

2020/03/19