上海房地产投资市场交易总额4年来首次低于千亿

中新网上海12月26日电 (记者 于俊)受制于宏观经济环境及写字楼市场供应量过大、租金下跌等因素，2019年上海大宗物业成交总额为人民币(下同)757亿元。这是在经历连续3年的千亿市场规模后，此类成交总额首次跌破千亿大关。

据国际知名的房地产投资咨询机构戴德梁行26日发布的“2019年上海大宗交易投资市场报告”，2016年至2018年的交易总额分别约为1390亿元、1210亿元、1172亿元；而今年4个季度的交易额分别为480亿元、118亿元、121亿元、38亿元，全年总量为757亿元，缩量态势明显。

在以往3年，上海大宗物业成交中内资投资者所占份额持续下降，外资逐年上升。今年这一趋势出现变化，自2季度起，外资采取谨慎观望态度，活跃度大幅下降，后3个季度总投资额不足60亿元。他们对标的物业所处区位地段的筛选更为挑剔，主要偏好城市核心区域(CBD或CBD边缘)及发展成熟的商务区(如虹桥、张江等)。

写字楼在市场中所占优势依旧，仍为成交额占比最高的物业类型。相较于2018年，纯商业物业的成交占比有所下降，工业/研发办公以及酒店/服务式公寓这两类物业投资热度略有上升，而此类成交主要由内资投资者贡献。

不过，戴德梁行的数据也给正在下行的投资市场带来了曙光：今年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势。截至4季度，核心地段资产净回报率达到3.9%-4.2%，非核心区域的数据则升至4.0%-4.5%。

戴德梁行华东区资本市场部执行董事蔡峰对于2020年此间大宗交易成交市场趋势持乐观态度。他预料：随着外资企业设立办公室的需求逐步回暖，写字楼租赁市场的吸纳量有望好转；今年以来已有部分业主调整预期，将写字楼入市计划延后，这一趋势在未来一年很可能会延续，这将使得写字楼租赁市场的供需情况逐渐趋于动态平衡；过去一年出手谨慎的外资投资者从未停止积聚能量，他们的募资情况已充分具备厚积薄发的实力与基础。

蔡峰认为，投资者明年将更加关注位于市中心的商办物业；产业园、物流园区、数据中心等高收益率项目成为上海新一轮的投资热门标的；而空置或存在较大租赁风险的资产在定价与议价方面将遭遇更严峻的挑战。

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2019/12/27