地产债将迎到期高峰

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【事件】

根据WIND统计显示，未来两三年，地产债迎来到期、回售双高峰。随着2015年和2016年井喷式发行的地产债相继到期，今年地产行业偿债压力凸显。其中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，加上3800亿元的存续地产债在2018年进入回售期，今年地产债偿付回售规模超5000亿元。存续地产债中，2018年需要偿付的规模为1613亿元，是2017年的2.3倍，2019年至2021年需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。此外，存续地产债在2018年进入回售期的超过3800亿元，2019年也有近3700亿元。

【点评】

有业内人士指出，地产债扎堆到期，是因为地产公司债往往采取3+2、2+1年等期限结构，2015至2016年地产公司债井喷后，会在2018至2019年集中进入回售期。当前债市收益率水平已远高于2015至2016年，投资者选择不回售的机会成本增加，对房地产市场风险的担忧也有所升温，回售的比例有可能大幅提高，应警惕回售带来的企业流动性风险。

据了解，房企公司债今年到期压力大，叠加融资困难，非标融资重重受限，房企资金周转面临压力。“不排除一些信用事件发生。”一位业内人士表示，2015年和2016年发行债券甚至加杠杆融资拿地的部分中小房企，面临加速推盘亏钱、不推盘债务滚动困难的难题，部分开发商可能选择通过出售资产、联合开发缓解流动性压力。

一面是地产债扎堆到期，一面是地产企业融资渠道不断收紧。WIND统计显示，2017年整年发行公募公司债的公司主体寥寥可数，12个发行主体合计发行17只地产产业债，且集中在2017年下半年发行，合计15只，其中7月万科和金地集团发行的30亿元面额的公司债，创2017年公募公司债单笔融资最高纪录。

有研究报告认为，随着非标融资受限，房企外部融资渠道面临大幅压缩，今年公司债对于部分符合要求的房企有望适当放松。从境外融资渠道来看，2017年全年，房企境外融资再创新高，这一趋势从去年延续至今，在今年1月又形成一个小高潮，目前来看，境外融资渠道仍是房企融资来源的重要补充。

另有機构在对2018年信用债展望时也表示，2018年中国经济结构和质量有望继续改善，市场对强监管和稳健中性货币政策的适应性将有所提高，债券市场发行量料将有所回升，2018年我国债券市场再现违约潮的可能性较低。

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现代物业杂志社

2020-09-06