租售同权对于房价的影响

关涛　石哲男

摘要：十九大报告提出的“租购并举”，成了人们热议的话题，广州市也首次出台了租售同权的政策。以上海房市为例，分析租售同权的实际影响，探究房价在政策影响下是否会有变化。结果表明，租售同权并不能影响一般房市的房价，也不能抑制学区房的房价。租售同权的真正意义在于保障租房者的权益，促进社会公平。

关键词：租售同权；租赁市场；房价

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）04-0017-22 收稿日期：2018-03-26

1 文献综述

租售同权在近期成为一个热门话题，对于房价的影响也成了专家学者们研究的重要对象。郭伟明在《租售同权的现实意义和实现可能》中着重分析了租售同权实现的可能性，他分析了租售同权实现过程中的种种困难，由于教育资源的稀缺性租售同权想要真正在短期内见效基本是不可能的，必须由国家制定一系列的配套政策，通过长期的调整改善，才能真正缓解房价上涨的趋势。戴甲芳在《租售同权对房地产市场的影响》中分别分析了租售同权对于租赁市场和买卖市场的影响，在租赁市场中房租会上升，而在买卖市场，租售同权很难实现给房价降温的目的。同样，在《学区房的溢价究竟有多大：利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》一文中，作者指出，将教育资源与住房相联系的制度，给北京重点小学学区房带来的溢价约为8.1%，教育的附加值非常大。这就引发人们的思考，若是实行了租售同权，能否降低学区房的溢价呢？作者在后面的论述中阐明，租售同权的实现存在许多障碍，并非一朝一夕能够完成。以上研究都指出了一点，那租售同权的实现很困难，现阶段而言对于房价基本没有影响。但租售同权是一项长期性的政策，若真正实现将对房价产生哪些影响呢。

2 租售同权的内涵：同权的权利指什么

广州市在2017年7月份出台了《广州市政府出台加快发展住房租赁市场工作方案》（以下简称《工作方案》），大致内容有关完善租赁市场，保障社会中大量租房者的权益。《工作方案》中提到：具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，可安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。这一项政策的出台，无疑是振奋人心的，人们期待着房价下跌与租房美好时代的来临。但这项政策是否真的能对现在高不可攀的房价起到抑制作用呢？在政策阐述中，我们看到主体之一是“人才绿卡持有人”，人才绿卡持有条件如下：（1）符合本市引进人才需求；（2）每年在本市创业或工作超过6个月；（3）非广州市户籍的境内居民，香港特别行政区、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他人员；（4）在本市有合法住所。从广州市绿卡持有制度中可以看出，广州市租售同权的适用范围面其实比较窄，需要满足各种条件才能享受租售同权的好处，可以说这一项政策更多是服务于广州市的人才引进计划；另外一种可以享受受教育权的方法是“符合市及所在区积分入学安排学位条件”，这对于基数比较大的劳动群体而言也是一项难度较大的挑战。

再看其他地区，武汉等地也都出台了相似的政策。武汉市：拥有居住证的外来人口可以享受义务教育、基本公共就业服务、基本公共卫生服务和计划生育服务、法律援助服务和其它法律服务等国家规定的基本公共服务；山东省：拥有居住权的外来人员可以享受义务教育、医疗等基本公共服务；沈阳市：拥有居住权的外来人员可以在就业扶持、住房保障、养老服务、社会福利、社会救助、居委会选举、人民调解员选聘以及随迁子女入学、参加中考等方面，享受公共服务；成都：擁有居住证的外来人员可以享受住房公积金、义务教育、医疗卫生等基本公共服务。可以看到，租售同权同的是受教育权和医疗卫生等公共权力。外来人员子女的受教育权虽然有了保障，但能否真正落实是一大问题，比如当地的教育资源是否足够容纳更多的人，如果本地的学生竞争已经很激烈了，就算拓宽了入学通道，也很有可能因为附加的条件被挤在门外。不扩展教育资源，就不能真正解决教育问题。当然，抛开这些问题，如果租售同权真的实现了，对于现在高不可攀的房价而言，是否会有“致命打击”呢？

3 租赁和购买的比较：租售同权不可能实现全部的同权

在当今社会中，租房往往被认为是买不起房而做出的选择，除了传统思维的影响之外，是否有其他因素在支撑着这一种观点呢？一般来说，买房可以获得的权能有居住权、医疗权和受教育权，还能提升资信等级，获得居住的稳定性和拥有投资收益权，而对于租房者而言，在租售同权实现之前，只拥有居住权，当租售同权落实之后，会获得受教育权和医疗权。通过以下分析可以得知，资信等级、居住稳定性和投资收益对于房价有着重大的推动力。

首先，买房能够增加买房者的资信等级。以个人为例，拥有房屋者可以申请住房抵押贷款，最高能够以房屋价值的70%获得银行贷款；在办理信用卡方面，住房也是很重要的财力证明，如果使用房贷并且还贷记录良好，在信用卡的额度审核过程中，能够使信用卡额度快速提升。除此之外，在一些非贷款项目上，拥有住房也有较大的优势，例如赴日签证的申请可以直接免除在职证明，欧美、澳大利亚等国家的签证办理也能够大大增加通过率；这些资信等级的提升都是租房不能享有的。

其次，在生活的稳定性方面，买房者也遥遥领先于租房者。租房者面临着随时被房东赶走的风险（赔偿一部分违约金即可），生活没有很好的保障。而且不被社会所认可，尤其是不被“丈母娘们”所认可，在上海没有房子基本上意味着不能够成家立业。根据相关调查显示，在上海60%的女生把拥有房子作为结婚的前提，没有房子想要过丈母娘这一关还是相当困难的。

最后，买房者拥有投资收益权。上海拥有众多优质的资源，医疗、教育、高薪企业等，众多年轻人涌入这座充满机遇的城市，在全家的支持下尝试在上海购买房屋。在这样巨大的需求推动下，房屋节节攀升，在经历了几次较大幅度的上涨之后，上海住房均价已经突破5万元每平方米，市区均价已经上升到10万元每平方米。在房价的上涨过程中，与租房者看着房价兴叹的态度不同，买房者成了最大的受益者，他们从中获得了房屋涨价的利益，这一现象又促使一波又一波的人加入买房大军。投资收益权已然成为买房最重要的原因，许多人在居住无忧的情况下依然购置多套房产，原因就在于此，房产是最优质保值的投资品。而租售同权在这三点上，并不能产生影响。资信等级、居住稳定性和投资收益却是高房价的重要推动力，想要降低房价，必须在这三点上有所改变。

4 租售同权对于房价的影响分析

前面笔者分析到，许多家庭的独生子女在上海集全家之力购买一套房屋，需求端的大力推动和供给端的限制（土地供应限制）导致房价急剧上升，这一现象在深圳、上海、北京这样的大城市中尤为显著。其原因在于资信等级、稳定性和投资收益这三点。而租售同权只能同医疗权和受教育权，纵使能够真正落实，对于房价的影响也不会特别大。对于普通的住房来说，所处位置不在学区房规划范围内，那么也就谈不上受教育权。租售同权的效力进一步下降，对房价的影响必然微乎其微。如果房屋是学区房，笔者认为房价也不会有太大的变动。可以用一个简单的模型来分析：

假设房价=P，年房租=R，对于非学区房来说，售租比P/R=π，而对于学区房来说，由于拥有受教育权，在租售同权实现之前，可以认为售租比P/R=1.2π（相比于非学区来说，买房比租房多拥有一项受教育权）。当租售同权实现之后，售租比会从1.2π回落到非学区房的售租比π，因为此时租房也有了受教育权，两者在教育问题上平权。但当租房有了受教育权之后，需求量会大大增加，而学区房总体数量不变，根据供求关系可以得知房租必然上升。用最保守的估计，房租将上升20%，可以得出P=π*1.2R=1.2Πr。在这种情况下，房价并没有下跌，而且根据学区房的优劣程度不同，优质教育资源周围的学区房必然遭到更多人的哄抢，房租的上涨程度也会远远超过20%。从另一个方面来说，房租的上涨也会提高房屋的投资价值，买一栋房出租出去也能获得比以前更高的收益，在孩子学业完成之后，再转手出售也能获得巨大的收益。所以学区房买卖市场仍然会处于供不应求的状态，房价会随着房租的上涨进一步上涨，售租比继续升高。

从以上分析来看，租售同权不能使非学区房的房价降温，也不能使学区房的房价降温，却同时会使房租上升。在教育资源不变的情况下，拓宽进入学校的渠道，只会使竞争更加激烈，学区房的房价不仅仅是房屋本身价值的体现，也是受教育权附加价值的体现。相比于非学区房的房屋来说，学区房是一种更好的投资产品，只要购买了学区房，在子女教育完成之后，就可以转手出让。而且由于优质教育的稀缺性，学区房的买卖市场必然是供不应求，价格呈现上升的趋势。想要解决房价问题，依靠租售同权这一项政策是不可能实现的，一方面国家需要加快立法，同时地方也要制定相应的配套政策措施，保障租房者的权益；另一方面要进行社会宣传，鼓励支持以租房代替买房，建立健全完善的租赁系统。

5 租售同权的真正意义

通过租售同权来降低房价是不现实的，中间存在着各种各样的问题，导致租售同权对房价的影响微乎其微。那租售同权是否毫无意义呢？答案是否定的。

对于在上海打拼的中低收入者来说，上海的房价遥不可及。上海房屋均价超过五万元每平方米，而市区均价超过十万元每平方米，首付35%，我们以上海房屋平均总价573万元来计算，首付就需要支付200万元，这已经是一个难以解决的问题了。再稍微靠近市区一点的位置，例如徐汇区，平均出售面积98平方米，出售均价为749万元，首付262万元；长宁区，平均出售面积113.1平方米，出售均价为845万元，首付295万元；卢湾区，平均出售面积为129.7平方米，出售均价为1280万元，首付484万元。首付的高昂限制了他们的买房意愿，从而使一部分人转向租房市场。

不仅如此，银行贷款也和个人资信状况、工作崗位挂钩，在没有房子的情况下，个人无法获得低息的房屋抵押贷款。就算能够申请到无抵押贷款，也往往和工资收入情况直接挂钩。以中行的“工薪贷”为例，贷款额度是年薪的2-3倍，50万元封顶，中低收入者的低工资只能申请到对应的低贷款，而这一点贷款对于他们解决买房问题来说，只能是杯水车薪，又加强了他们转向租赁市场的意愿。

最后，由于限购政策的存在，也将很大一部分有买房意愿的外地人挡在门外。上海限购政策的具体内容如下：

（1）在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋且符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非本市籍居民家庭，限购1套住宅。（2）拥有1套及以上本市住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。（3）无法提供符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税的非沪籍居民家庭，暂停在本市向其售房。（4）外地户籍成年单身，暂停在本市向其售房；外地未成年人限购。

简而言之，没有户籍的外地人口要在上海买房，需要自购房日前起连续5年在上海缴纳社保或个税，很多人不满足该条件。他们即使拥有足够的财力也不能买房，只能被迫转向租房市场。

通过上面三个原因分析，可以看到租赁市场的需求是很大的，而且随着房价的升高，会有越来越多的人进入租赁市场，保障租房者的权益就显得尤为重要。而租售同权的实现，恰好保障了他们的权益，能够让租房者享受到受教育权、医疗权和其他各种权利，在一定程度上提升租房者的幸福感，实现社会公平。所以我们在对待租售同权这一项政策的态度上，切不可认为这是出台用来抑制房价的，这一种看法不仅在理论上是错误的，而且在实践上也是有害的。当人们一旦形成租售同权可以降房价的预期，却发现房价依旧高企时，会产生一种政策无效的印象，从而对政策的实施产生负面影响。而实际情况是，租售同权虽然不能降低房价，但是在改善中低收入者的生活环境方面有着重大的意义，这也正是此项政策出台的目的所在。

租售同权在实施过程中尚存在着一些问题，比如教育资源不充足、医疗资源供不应求、费用高昂等，但是在保障租房者权益的道路上却向前迈进了一大步，人们从没有权利提升到现在有权利的状态。当越来越多的人选择租房代替买房的时候，租赁机制越来越完善时，租售同权才能真正全面落实，从而实现社会公平。

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2020-09-04