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现代物业期刊信息

主管单位:云南省科学技术协会

主办单位:《现代物业》杂志社

编辑出版:现代物业杂志社编辑部

国际标准刊号:ISSN:1671-8089

国内统一刊号:CN:53-1179/N

期刊级别:省级刊物

周   期: 旬刊

曾用刊名:现代物业.新业主;现代物业

出 版 地:云南省昆明市

语  种: 中文;

开  本: 大16开

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浅谈房地产建筑装修设计管理的要点

时间:2019-10-31  点击:526


       

杨宏

摘要:房地产装修设计管理是房地产管理中的一部分,其中设计管理者很是,对房地产建筑的装修进行为客户提供最优质的服务。

关键词:房地产建筑;装修设计;管理要点

中图分类号:TU238文献标识码:A文章编号:1674-3024(2017)08-0255-02

引言

房地产建筑装修设计作为新世纪房地产商推销房地产的一种新手段,已经作为一种很成熟的销售手段不断再被沿用着。这时候就需要进行对房子进行装修管理,以便更符合客户需求,以及对本公司装修设计的优化,材料的使用管理。配合各装修工种的安排及管理。建筑装饰设计的任务就是综合运用销售技术手段,考虑周围环境因素的作用,而且充分利用,充分利用有利条件,积极发挥创作思维,创造一个既符合物理上空间客户的需求,又符合客户生理、心中要求的室内环境。

1.房地产建筑装饰工各部门负责人的配合工作

装饰设计管理中,最重要的就是对各工种人的协调工作,减少交叉作业的相互制约。而且各部门协调不好的话,对装饰的效果,客户的体验带来很大的影响。比如:机电工程工作人员和安装人员如果配合不好就很容易产生矛盾。所以:图纸的清晰很重要。一张优秀的图纸基本上会反应出整个装饰的结构,过程,效果。都可以在图纸中反映出来。因此要确保每张图纸的布局,尺寸大小,各種细化的地方要注明这是很有必要。要注意机电方面和装饰方面的配合工作。一定要指导双方的工作以免产生分歧,在调节双方工作的同时一定要符合各专业的规范设计要求。要能够使两个不同的专业进行有效合理的安排,进行更加高效的工作。首先要确定工期计划,然后在细化各种专业工作,从电路的掩放、下水道的管道、管架再到灯饰的牢固性,壁纸的粘合性。都要一一做在计划里,然后安排下去。

2.房地产建筑材料的选用以及用处的统计管理

2.1房地产在材料方面的选用和统计关乎到整个公司的成本控制以及客户体验效果。要能够在工作中认识每种的材料的性质以及优劣性,性价比这些都要给客户做出一个详细的解释。而且建筑材料学的确是一项很重要的学科,如果能在工作中灵活的应用是种对装饰材料设计师能力的体现。室内设计中,材料的颜色搭配以及合理的把握,是对建筑材料最基本的应用。总的来说房地产装饰设计对材料的把握和应用是一个很长远的学习过程,要经过不断的实践才能提高水平。

2.2随着新材料的广泛应用,我们更加需要对材料性质的选用而进行学习。一套好的设计方案,如果材料用的不到位,很容易影响客户后期的体验。比如有的材料特性见水就会变色,这种材料就不能应用在多水的地方,比如卫生间,厨房。有的材料因为光线也会产生变色,在选用的时候一定要注意灯饰的搭配使用。如果使用得当将会使你的设计锦上添花如果使用的不得当可能会毁掉整个设计格局。有的材料性质不稳定,也要谨慎使用,比如木质材料,见水就容易发胀。那么这种材料我们就要避免出现在卫生间和厨房之类的。石材如果在用的很多的话就会出现纹理差异,而且很容易脏,渗透性也很差,对于维护清洁都会带来很大麻烦。

2.3新型材料如果属性不了解,但为了美观,可以使用,但不要过分使用。对整个设计装饰的材料用量控制以及管理都要有一定具体数字,一来可以减少公司不必要的麻烦。二来算好工程用量以后,超过很多的用量,那肯定是装修工人出现了问题,应该立马查清楚多余用量的去处,并且要立马追责,避免后面客户体验时产生不必要的麻烦。

房地产建筑装饰中涉及到较多的材料,它也是影响着装饰效果的直接因素。特别是作为感官上的装饰设计,不同材料的颜色和样式,都会有着相当大的差别。很多装饰设计单位在设计的时候,会根据自己的喜好来选择一些材料,并未与业主进行有效的沟通,导致在设计图纸出来后,业主对其中的很多材料不满足,形成大量的修改和变更。还有就是一些设计的材料尽量不要标新立异,尽量使用一些市场中常见和大家都比较熟悉的材料。一方面便于业主的质量控制和施工企业的材料购买,同时对于施工工艺和规范要求大家都比较熟悉;另一方面常规材料在市场中很多地方都可以买到,能够满足现场施工进度的要求,很多一些非常规材料,只有在一些特点的厂家和地区才能够买到,这样的材料通常都是供不应求,货源无法保障能够满足现场进度需要,也正是由于此种原因,导致大量的装饰工程无法按期完工,给业主和施工企业都带来不小的损失。

3.房地产建筑管理要确保客户的创意和自己公司创意的融洽

在设计方面,房地产公司虽然有一个整体的策划方案。但每个人都有每个人自己的需求和想法。这个时候设计师就要在控制成本的前提下,尽量的再不用大动原来的设计图纸的同时要迎合客户的想法。这需要设计师的随机应变能力。现代的建筑装饰设计,更加注重装饰设计的合理性、舒适性和协调性。也要确保客户的舒心。建筑装饰设计的任务就是综合运用销售技术手段,考虑周围环境因素的作用,而且充分利用,充分利用有利条件,积极发挥创作思维,创造一个既符合物理上空间客户的需求,又符合客户生理、心中要求的室内环境。客户就是上帝,这是每个销售者所不能忘记的。

4.自己公司设计与其他配饰的搭配要融洽

在配饰方面,有的客户会选择自己的想法。比如电视机的选择,如果客户选择墙挂方式还是选择坐地式。公司的设计背景都需要配合客户的选择去改变背景。还有床,衣柜的选择有需要重新的搭配,使整个布局更加融洽。让用户感受到极致的体验。尽量避免自己的设计与客户的配饰产生冲突。比如橱柜方面,客户需要80cm的橱柜但公司原定的设计是50cm。我们就可以协商一下,是否需要更改原设计方案。并且交代客户清楚明白,改之后的效果以及预算的增加。询问客户是否需要更改。

5.确保装修整体计划的如期完工

5.1开工之前做出一个详细的计划安排是确保按期完工的前提,无论是从人员的调配到各种不可抗拒因素的阻碍比如雨天都要一一列在计划中。

5.2员的调配使得各工种之间的搭配,由公司提供统一的标高轴线,不能混乱,否则时间会越拖越久,后后期越来越难以修改。

5.3有的材料用完之后不如预期所想,就要赶快修改方案,更换材料,并且继续调试。使得效果达到预期目标。这一部分也要确保出现在工作计划中。

5.4作为一个合格的房地产裝修设计管理者,要能够考虑到工期方方面面的因素。譬如自己的设计和客户需求不符合就要立马能够改变方案。有时候自己的设计也与实际情况有的不融洽就要很快的调动各装修工进行修改,确保客户的完美体验。

5.5整个装修计划的是否如期完成都对房地产公司将会产生巨大影响。如不能按时完成装修,将会给公司带来极高的名誉损失。这是一种非常不礼貌的行为对客户来说,甚至有可能会对公司带来巨大的经济损失。不仅要如期完成还要确保整个工程的质量。

6.确保公司的创意性和工程质量的安全性

一个公司只有不断的改进与时俊进才能不被淘汰,那么能够支撑公司不断撑下去的就只有创意了。唯有创意,才能给公司带来源源不断地收益。一个公司如果只能靠一些过去创意生存,用不了多久它就会被时代所淘汰。这样的例子很多:相机胶卷等都是曾经的巨头可现在破产的破产,被收购的收购。所以说一个公司的创意性绝对是整个公司的生命源泉。但是在确保创意性的同时,公司一定要确保创意的安全性,保密性。不被其他公司所窃取,否则一切都会付之东流,所以一定要严格管理公司的保密性。工程质量的安全性也决定着房地产商销售的销量,因为只有当你的产品具有非常高的安全性才能赢得消费者的信任。而且在如今社会,豆腐渣工程被暴露的越来越多,消费者越来越不相信开发商,如果在这个时候还不能保证工程质量的安全性,不能赢得消费者的信任。那这条路必然走向死亡。工程质量决定着一个公司的信誉度和发展趋势,所以在工程质量方面管理者不能有任何松懈。必须按规定图纸,一步一步检查。一但出现问题要做到立马追究责任并且引以为戒,确保下次不会发生这种安全问题。公司也要保证着工人的安全,要给予工人一定的保护,包括工人的五险一金以及工人在施工工地的安全,要确保给每个工人都能够得到安全的保障。施工现场的安全一定要管理到位,用电安全,工架安全,等等。要从细节处人手,保障整个工程质量的安全。

7.设计任务书

在很多的房地产项目建设过程中,都会发生各种各样的变更。特别是对于商业和办公楼部分,由于业态和商户的调整,会发生大量的反复多次的建筑平面调整,形成多个版本的建筑图。而装饰设计单位的设计依据主要是依据建筑图纸,业主在给装饰设计单位图纸的时候,一定要根据长期以来各种调整后的布局,确定一个最终的完整建筑图。否则就会经常出现建筑图与现场实际不符,有些已经改掉的部分没有在建筑图上反应出来,导致装饰的设计布局与现场实际存在较大的差别,引起不必要的返工,且影响工期。因此,设计依据一定要准确。设计任务书是设计的开始,要想有好的设计书,完整的设计书是起点。方案设计阶段,设计任务书的任务主要应包括公司管理层的规划意见、销售部门提供的产品位置、房产公司和客服部门提供的用户想法、开发部门根据的政府征询意见、预算部门提供成本想法以及根据项目现场管理部门提供的实际场景报告等;初步的设计和施工图设计过程,设计任务书则主要应包括前面的设计想法、报告过程中得到的反馈意见、预算部门提供的详细成本要求以及项目现场管理部门提供的需要的设施的设计要求等。设计在设计的各个阶段,设计任务书的重点不太一样,重心放在于报批的意见、成本需要。任务书是整个工程的关键的地方。如果对任务书规划不够详细妥当,会影响到后面装修的工程实施的进度以及配合问题。没有一个好的设计计划书就相当于工程像一个无头苍蝇,施工人员无处下手。势必会影响到工程质量问题。所以设计计划书是一个整体的开始。

8.细部节点的处理

很多装饰设计单位常年会接很多的项目,为了追求高利润和高效率,很多时候会借用一些原有的设计图纸来进行修改。大面的平面布局部分通常都没有问题,但是对于一些细部节点,却经常遗漏。在工程实际中,也会经常细部节点大样不全,或者节点与平面或立面不符的现象,造成施工单位在此处施工的时候没有依据,出现各种质量问题和安全隐患,同时后期的竣工决算价格在此部分发生纠纷。因此,设计单位在出图前,应该在内部进行自检自查,特别是一些细部节点部位,要进行重点的检查,确保图纸的完整。

9.节能环保和消防要求

房地产建筑是人民生活和、工作和购物的场所,长期聚集着大量的人流。很多商业都是在一装修完成就直接对外营业,也有大量的工作人员长期在内停留。因此装饰设计单位一定要考虑环保的问题,在设计方案和选择材料的时候,务必选用无毒无公害的产品,并且必须满足消防验收的各种规范要求。否则不论是室内环境可检测不达标,还是消防验收不通过,后期都是无法交付的。房地产开发企业和各参建单位,都应该本着为人民的生命健康负责的态度,自觉选择和使用节能环保装饰材料,创造干净和安全的室内环境。

10.总结

此文对我国房地产建筑装饰设计的发展现状进行了分析并提出了自己的想法,对建筑装饰设计管理为中心,对建筑工程建筑装饰设计管理工作要点进行了总结,房地产企业如何企业核心竞争力,在市场中存活,必须改变传统房地产企业经营发展模式,而商品房的精品化,正是符合当前房地产市场需求的,能够帮助房地产开发企业促进发展的有效途径。


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2019-10-31

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