不动产权利和登记类型二维视角下的不动产登记档案分类管理方法研究

邓姝

摘要：不动产统一登记后，如何对原分散登记的存量档案和统一登记后新增档案实现科学管理成为亟待解决的问题。本文提出构建不动产权利类型和登记类型二维视角下的不动产登记档案分类管理方法，以湖南省不动产登记档案分类管理设计为例，为规范不动产档案管理提供参考。

关键词：不动产登记档案;分类管理

不动产登记档案是指在登记工作中收集、形成的，经过整理的反映不动产登记申请、审核过程和登记结果，具有保存价值的文字、图表、声像、数据等不同形式资料的总称。不动产登记档案分类管理方法作为不动产登记档案管理的重要基础工作，有较大研究价值。

1 不动产登记档案管理的困境

1.1 缺乏统一的标准

不动产统一登记后，原分散管理的登记档案移交到不动产登记机构保管，然而，国家层面至今未出台任何专门关于不动产登记档案管理的规范性文件。原管理部门虽出台规章、制度，但分类管理标准大相径庭。各级不动产登记机构对登记档案如何科学管理压力巨大。

1.2 传统视角不适应新需求

分散登记时，由于国土、房产、林业等登记分属不同机构，权利类型简单，产生的档案类别较为单一，一般以产生的时间顺序进行分类管理，这是一维的视角。统一登记后所产生的档案，不仅要考虑不同权利类型的登记档案，还要考虑随权利编号产生的首次、变更等不同登记类型的档案，此前以时间为顺序的分类管理方式，将造成不动产登记档案排列的不确定，各类档案复杂交错。

1.3 动态连续性考虑不够

不动产存续时间长，如一宗土地从出让到开发，再到权属的设立、变更、转移、消灭等都应登记，这将产生如首次、变更、转移、注销等多类型档案。传统管理方式下，上述档案被存放在一起，使用一个档案号，从土地出让登记档案开始，之后产生的档案均要与原档案合卷，缺乏对不动产登记档案动态连续性的考虑，增加了工作量。

2 二维视角的不动产登记档案分类管理方法

2.1 明确不动产登记档案的关联性

《不动产登记操作规范（试行）》及《不动产登记资料查询暂行办法》规定了不动产登记簿等登记结果及登记过程中产生的原始资料需归档。登记簿作为登记档案的核心，包括了不动产的自然状况、权属状况和其他限制、提示事项。不动产的自然狀况中，位置不变，但用途、街道名称等有发生改变的可能;不动产的权属状况会因买卖、赠与等产生更多变化;其他限制、提示事项虽记载的是未发生权属实际变动的预告、查封等登记类型，但其体现了风险的提示和权利的限制。以上三项内容一经变化，权利人应当申请相应类型的不动产登记，就产生新的不动产登记档案，这些先后产生的、各类不动产登记档案之间，有着不同的关联关系。

2.2 遵循原则

正因为不动产登记各档案之间有较强的关联性，因此，其分类方法应综合考虑不动产权利类型和登记类型两个维度登记档案之间的协调，遵循以下原则成套编排：横向以“块”状分类，即按不动产权利类型分块，以宗地为单位建立电子登记簿，确保登记档案在空间位置上的相互区别;纵向以“线”状排编，即按不动产的登记类型为分线，以各项不动产权利的设立、变更、转移、注销发生的顺序排列，保证不动产登记档案在时间上的相互关联。只有同时保证其在时空上的相互关联、相互区别，才能保证不动产登记档案的完整和关联性。

2.3 具体内容

2.3.1 设置一级类目

根据国土资源部、国家档案局下发的《国土资源业务档案管理办法》规定，不动产登记类档案是国土资源业务档案分类体系中的一级类目，据此，可将不动产登记档案的一级类目直接设置为“不动产登记档案”。

2.3.2 设置二级类目

按照主线和支线两大部分，不动产登记档案可设置7个二级类目：

（1） 以不动产所有权或使用权变化为主线，设不动产权利登记1个二级目录，依据《不动产登记操作规范（试行）》其归档范围应包括集体土地所有权登记等6种权利类型，综合考虑每种权利类型对应的首次、变更、转移、注销的登记类型设置归档范围。

（2） 以所有权或使用权在发生的其他权利变化或受限制情况为支线，设地役权登记、抵押权登记、预告登记、更正登记、异议登记和查封登记6个二级目录，综合考虑每种权利类型对应的首次、变更、转移、注销的登记类型设置归档范围。如图1所示：

3 湖南省不动产登记档案分类管理设计

湖南省国土资源厅在2017年3月印发了《关于加强不动产登记档案管理工作的通知》，附上了《湖南省不动产登记档案管理操作指南（试行）》，该指南对湖南省范围内不动产登记档案的收集、整理、保管和利用环节都作出了详细规定，有较强可操作性，已在全省试行一年有余。目前，为进一步规范不动产登记档案管理工作，该省充分结合不动产权利类型和登记类型的二维视角，开展了完善不动产登记档案分类管理的进一步探索。结合湖南省的实际，设计湖南省不动产登记档案分类管理体系如表1所示：

结语

不动产权属每发生一次变化就会产生新的登记档案，真实记录了不动产的自然状况和权属变化、流转过程，形成了一个个完整的、上下关联、左右关联的信息链。不动产权利和登记类型二维视角下的不动产登记档案分类管理方法能准确将不动产登记档案之间建立关联，为不动产统一登记后的数据整合和档案管理提供参考。

参考文献

[1]《湖南省不动产登记档案管理操作指南（试行）》（湘国土资办发〔2017〕30号）

[2]王伟英.不动产登记数据整合和档案整理的基础—不动产登记档案关联关系梳理[J].档案管理，2016（3）：50.

[3]燕杨.基于宗地统一代码的不动产登记档案集中管理体系研究[J].档案建设，2015（12）：77.

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现代物业杂志社

2019-07-26